여신심사 1차평가

여신심사 1차평가 예상문제 정리

 

평가문항 : 총 32문항

- 단답형 3문항 
- 진위형 및 4지선다형 29문항

 

평가범위

- 담보평가 (50점)
- 기업가치평가 및 사례연구 (50점)

 

담보평가 시험예상문제 (정답 빨간색 표시)

1. 감정평가란 무엇인가? (단답형)

토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다.

 

2. 감정평가의 업무구분으로 옳지 않은 것은? (4지선다)

1. 전통적인 감정평가업무
2. 컨설팅
3. 평가검토
4. 오답문항

 

3. 학교교육에 직접 사용되는 학교법인의 재산은 담보취득금지부동산이다. (진위형)

( O / X )

 

4. 부동산 등기부등본의 구성요소로 옳지 않은 것은? (4지선다)

1. 표제부
2. 갑구
3. 을구
4. 오답문항

 

5. 집합건물에 소유권, 대지권은 등기부등본에만 표시된다.

( O / X )

 

6. 다음 중 등기부등본에서 확인할 수 없는 권리가 아닌 것은 무엇인가? (4지선다)

1. 유치권
2. 법정지상권
3. 분묘기지권
4. 오답문항

 

7. 집합건물인 경우 집합건축물대장 전유부를 봐야 분양면적을 알 수 있다.

( O / X )

 

8. 용도지역이란? (단답형)

용도지역은 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써
토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지
아니하게 도시관리계획으로 결정하는 지역이다.

* 용도지역 지정원칙
- 모든 토지에 지정
- 중복 지정은 불가능

* 행위제한
- 건축물의 용도
- 건폐율
- 용적률
- 높이
- 이용상황 ...

 

9. 개발행위허가제한지역이란?

도시관리계획상 특히 필요하다고 인정되는 지역에 대하여 3년 이내의 기간동안 개발행위 허가를 제한함

 

10. 아파트란 무엇인가?

주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택

 

11. 상업용부동산에 가장 적합한 감정평가방식은 무엇인가? (단답형)

수익환원법

 

12. 부동산에 대한 자연적특성이 아닌 것은?

* 부동산의 자연적 특성
1. 고정성
2. 부증성
3. 영속성
4. 개별성

* 부동산의 인문적 특성
1. 용도의 다양성
2. 병합, 분할의 가능성
3. 가변성

 

13. 맹지란 무엇인가? (단답형)

맹지란 경운기(이륜차)의 통행이 불가능한 토지를 말한다.

 

14. 비교표준지선정의 실무상 설정기준으로 틀린 것은? (4지선다)

1. 반드시 용도지역 동일
2. 실제 이용상황 동일, 유사
3. 지리적으로 근접
4. 오답문항

 

15. 나대지란 지상 건축물이 없는 토지를 말한다. (진위형)

( O / X )

 

16. [재조달원가 산정] 건물에 투입되는 요소 3가지가 아닌 것은? (4지선다)

1. 재료비
2. 노무비
3. 필요제경비
4. 오답문항

 

17. 감가수정 방법 3가지에 해당하지 않는 것은? (4지선다)

1. 정액법
2. 정률법
3. 상황기금법
4. 오답문항

 

18. 점포 효용비율에 고려되는 특징은?

1. 쾌적성
2. 편리성
3. 수익성
4. 능률성

 

기업가치평가 및 사례연구 시험예상문제

 

1. 자산가치 평가방식이 아닌 것은? (4지선다)

1. 장부가치
2. 청산가치
3. 시가평가가치
4. 오답문항

 

2. 수익가치 평가방식이 아닌 것은? (4지선다)

1. 이익(수익)가치
2. 현금흐름할인가치(DCF)
3. 배당모형평가가치
4. 오답문항

 

3. 자산가치, 수익가치, 시장가치 평가방식의 장단점은? (4지선다, 진위형)

평가방식	장점	단점
자산가치 평가방식	* 객관성 * 이해가능성 높음 * 현재 재무상태 반영	* 미래수익창출능력 반영 못하고 있음
수익가치 평가방식	* 미래수익창출능력 * 이론적 근거가 충분	* 고려요소(변수) 과다 * 이해가능성 부족 * 객관성 부족
시장가치 평가방식	* 시장가치반영 * 객관적인 가치	* 시장의 수요공급에 자산가치, 수익가치와(본질가치와) 차이 발생

 

4. 가치평가 절차 순서는?

1. 평가목적에 따른 평가방식 및 평가를 위한 업무범위의 확정
2. Data수집(거시경제일반, 해당산업 및 시장 상황, 현재 개별기업 상황)
3. 수집한 Data 분석
4. 적정한 평가기법에 의한 Valuation 수행
5. 종합적인 평가결론 도출

 

5. 이익할인가치에 대한 설명으로 틀린 것은? (아래는 모두 정답)

1. 현금흐름할인가치가 논리적 강점이 있으나 실용성이 떨어지는 면을 고려하여 좀더 계산하기 간편하고 이해하기 쉽게 변형한 평가방법임
2. 우리나라에서 합병 등을 위한 주식평가 및 세법상의 주식가치평가등에 널리 사용함.
3. 현금흐름할인방법에서의 현금흐름 대신 당기순이익을 사용하며, 할인율을 정기예금금리에 일정배율을 곱하는 식으로 단순산정함.
4. 추정기간도 비교적 단기이며 잔존가치를 고려하지 않는 대신 추정기간의 순이익이 영원히 계속된다는 가정하에 현재가치를 계산함

 

6. DCF(Discounted Cash Flow)의 정의에 대해 설명하시오.

DCF 공식

FCF(Free Cash Flow) : t 년도의 잉여현금흐름
t : 현금흐름추정연도
r : 할인율
n : 최종 추정연도 ( 통상 5년 )
CV(continuing value) : n 년도 말 기업의 잔여가치
TV(Terminal value)

 

7. WACC(가중평균자본비용)이란?

기업의 자본비용(타인자본비용, 자기자본비용)을 시장가치 기준에 따라 각각이 총자본 중에서 차지하는 가중치(자본구성비율)로 가중 평균한 것.

* 장부가치라고 하면 오답!

 

8. WACC 공식 활용해 계산하기 ( 말문제 )

WACC 공식

 

9. WACC 공식 중 자기자본비용(Ke) 계산하기

Ke = 무위험이자율 + 시장위험프리미엄

 

10. 현금흐름도출구조에서 차감되는금액과 더해지는금액 ?

감가상각비, 무형자산상각비는 현금흐름도출구조에서 더한다.
(차감한다 라고 하면 오답!)

 

11. 순운전자본을 구하시오.

	최초시점	1년후	회계	현금흐름
매출채권	0	100	+100	(-)100
재고자산	0	100	+100	(-)100
매입채무	0	100	(-)100	(+)100
순운전자본	0	100	+100	(-)100

 

12. 각 비율지표에 해당하는 비율이 아닌 것 고르기

안정성 비율	유동비율 / 당좌비율 / 부채비율 / 차입금의존도 / 이자보상비율
수익성 비율	매출액이익률 / 매출액영업이익률 / 매출액순이익률 / ROA, ROE
성장성 비율	총자산증가율 / 매출액증가율 / 영업이익증가율 / 당기순이익증가율
활동성 비율	총자산회전율 / 매출채권회전율 / 재고자산회전율 / 매입채무회전율

 

13. 유동비율 공식

유동비율(%) = 유동자산 / 유동부채 x 100

 

14. ROA, ROE의 정의

ROA(Return On Asset : 총자산순이익률)
자산에 투자된 금액 중 연간 몇 % 이익으로 창출하였는가?

ROE(Retrun On Equity : 자기자본순이익율)
주주의 순투자금액으로 연간 몇 %의 이익을 창출하였는가?

 

15. 성장성 분석 시 외형의 성장과 실적의 성장에 해당하는 것은?

외형의 성장 : 비유동자산, 매출액
실적의 성장 : 매출총이익, 영업이익

 

16. 총자산회전율?

총자산회전율 = 매출액 / 평균(기말)자산총계

 

17. PBR 계산하기 (순자산은 직접 구하기)

PBR = 1주당주가 / 1주당순자산가액(BPS)

 

18. 각 분석업종에 따른 적합한 평가지표를 고르시오.

분석업종	평가지표(예시)	적용방식
경기변동에 민감한 제조업	PER	수개연도 이익의 평균치를 사용함
매출 등 성장율은 높으나 현재는 영업적자인 기업(초기진출)	PSR EV/Sales	이익지표로서는 평가가 불가능하므로 회사의 특성(초기 성장)을 반영하는 방식
초기 투자가 큰 회사	EV/EBITDA	이익이 감가상각방법에 크게 좌우되므로 감가상각의 효과를 제거해야 함
금융회사	PBR	순자산 자산가치가 중요한 업종 순자산의 장부가치와 공정가치를 비교