담보평가 1회차 (1/14)

첫 수업을 진행했다.
집에서 금융연수원까지 1시간 30분은 걸리는데 아침 9시까지는 도착해야 하니 너무 일찍 일어나야 한다.
한동안은 주 6일제 하는 기분일 것 같다. 

2월 마지막 주부터 시작하게 됐는데 2월달은 금융연수원이 쉬는 달인가 보다. 셔틀버스랑 구내식당이 운영을 안해서 약간 곤란했다. 안국역에 내려서 금융연수원까지 걸어가봤는데 가는 길에 북촌한옥마을이 있다. 아침이라 사람이 별로 없어 걸으면서 구경하는 길들이 아주 좋았다. 가끔 아침에 와서 걸어보는 것도 좋겠다 생각했다.
회사에서 점심 도시락을 제공해줘서 점심은 맛있게 먹을 수 있었다.

첫 파트는 담보평가이다.
수업은 사례 중심으로 진행하는데 실제 평가를 진행한 물건을 바탕으로 이야기를 해 주셔서 흥미롭게 들었다.
난이도는 어느정도 은행에서 대출업무를 했다는 기준 하에 진행되는 것 같다.
전문용어를 많이 사용하시지만 내용 자체를 이해하는데 어려움은 없을 것 같다.

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• 담보평가를 통해 산출되는 여신가능금액

감정평가금액 (원)  x  담보인정비율(%)  -  선순위권리금액(원)  =  여신가능금액(원)

보통 감정평가금액을 추산할 때 3~5년치의 낙찰가를 바탕으로 감정가를 추산한다.
하지만 한 사람이 많이 소유하고 있어 거의 거래가 이뤄지지 않아 낙찰가가 없는 경우 등 낙찰가가 없는 경우도 많다.
따라서 해당 위치에 직접 가서 정보를 알아보거나 관련인과 이야기를 통해
다양한 방법으로 감정가를 알아가는 과정이 중요하다.

• 감정평가란? (시험문제 1)

토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것
(여기서 말하는 토지 등은 토지 뿐만 아니라 동산, 건물처럼 가치를 객관적으로 표현할 수 있는 것들을 말한다.)

 

• 담보취득금지부동산

관련 법률에 의해 원천적으로 담보설정이 불가능한 부동산이 있다. 이 경우 유의해서 취급해야 한다.

구분	관련 법률	예시
학교교육에 직접 사용되는 학교법인의 재산	사립학교법	(제28조) 학교교육에 직접 사용되는 학교 법인의 재산 중 대통령령이 정하는 것은 이를 매도하거나 담보제공할 수 없다.
국유재산 중 행정재산	국유재산법	(제11조) 국유재산에는 사권을 설정하지 못한다.
신탁재산	신탁법	(제22조) 신탁재산에 대하여는 강제집행 또는 경매를 할 수 없다.
보험회사의 소유재산	보험업법	(제113조) 보험회사는 타인을 위하여 그 소유자산을 담보로 제공하거나 채무의 보증을 할 수 없다.

여기서 유치원이 많이 이슈가 되는데 유치원은 교육연구시설 또는 노유자시설로 나뉜다.
교육연구시설인 경우 위에 사립학교법에 해당되니 담보로 취급할 수 없다. 따라서 등기부등본을 확인해야 한다.

교회시설 같은 경우에 내부에 교육기관, 문화기관이 있는 경우가 있다. 이런 경우에 교육연구시설인 유치원이 있는 경우 담보를 잡을 수 없기 때문에 유의해야 한다.
이런 경우 집합건물로 만들어 각각 호실을 나눈 다음
유치원으로 사용되는 호실만 담보에서 제외시키는 방법으로 처리할 수 있다.

301호
201호
101호(유치원)	102호	103호

• 담보취득제한부동산

원척적으론 담보취급이 불가하지만 일정요건을 충적한 경우 담보취득이 제한적으로 가능한 부동산이 있다.

구분	관련법률	담보취득을 위한 일정요건
학교법인의 기본재산	사립학교법	관할청의 허가
공익법인의 기본재산	공익법인의 설립 운영에 관한 법	주무관청의 허가
의료법인의 기본재산	의료법	시·도지사의 허가
사회복지법인의 기본재산	사회복지 사업법	관련 장관의 허가
전통사찰의 재산	전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법	시·도지사의 허가
향교재산	향교재산법	시·도지사의 허가
외국투자가 등이 관세 등을 면제받아 도입한 자본재	외국인투자촉진법	관련 장관에게 신고
주택법에 의하여 건설된 주택 및 대지	주택법	입주예정자의 동의
정부의 주거지원으로 취득하게 된 북한이탈주민의 소유권 등	북한이탈주민의 보호 및 정착지원에 관한 법	관련 장관의 허가
보조금의 예산 및 관리에 관한 법류상 중요한 재산	보조금의 예산 및 관리에 관한 법	중앙부서장의 승인
주택담보노후연금보증을 받은 사람의 담보주택	한국주택금융공사법	예외적으로 저당권 설정 등을 할 수 있는 사유에 해당하는 경우

의료기관의 경우 의료법상 담보비율을 최대 50%까지만 잡을 수 있다. (유의)
반드시 허가를 받아야 가능한 것이기 때문에 사전에 허가를 받을 수 있는지 확인하는 것이 중요하다.

 

• 집합상가 담보취득 시 유의사항

1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 집합건물로 인정하는 경우
   제1조) 구조상 독립성을 갖춰야 함 (물리적 벽 등...)
   제1조2) 이용상 구분된 경우 아래 3가지 요건이 모두 충족하면 인정
       1. 판매시설 또는 운수시설
       2. 경계를 명확하게 알아볼 수 있도록 바닥에 표시
       3. 건물번호표지 부착

 

• 일반적으로 봐야하는 공적장부

등기부등본 : 부동산 권리 관계

      * 부동산 : 물적 편성주의
      * 동산 : 인적 편성주의

 

 대장 : 해당 부동산의 물적 사항

 * 건축물관리대장 : 건물 취급 시 위반건축물을 확인할 수 있다.
위반건축물에 의한 강제이행금은 경매 시 낙찰자가 부담하므로 유의해야 한다.

 * 물적 사항의 기준이 대장이 되는 이유는 토지가 용도가 변경되어 개발이 될 때 대장은 자동으로 변경되지만 등기부등본은 나중에 등기신청이 완료된 이후에 변경되기 때문이다.

 * 집합건축물대장은 표제부와 전유부로 나누어 작성
    하나의 대지에 2이상의 건축물(부속건축물 제외)이 있는 경우에는 총괄표제부를 작성

 * 집합건물인 경우 집합건축물대장 전유부를 봐야 분양면적을 알 수 있다. (시험문제 5)

토지계획확인서 : 토지의 공법문제

 * 주차시설지정구역 : 30%상업시설 / 70% 자동차관련시설 이어야 함
구역에 따라 법적으로 정해진 용도의 건물을 세워야 하므로 토지계획확인서를 통해 해당 토지에 문제는 없는지 확인하는 것도 중요하다.

 

 

• 부동산 등기부등본 구성 (시험문제 2)

구성	내용
표제부	* 표제부는 부동산의 소재지와 그 내용을 표시 * 토지는 지번/지목/지적, 건물은 지번/구조/용도/면적 등 기재 * 다만, 아파트 등 집한건물의 경우에는 1동 건물 전체에 대한 표제부와 구분된 개개의 건물에 대한 표제부가 따로 있음
갑구	* 갑구에는 소유권에 관한 사항이 기재 * 소유권에 대한 압류, 가등기, 경매개시결정등기, 예고등기, 가처분등기 등이 모두 갑구에 기재되는 사항
을구	* 을구에는 소유권 이외의 권리 사항이 기재 * 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등이 기재

소유권, 대지권은 등기부등본에서만 확인할 수 있다. (시험문제 3)

가끔 건물에 대한 소유권은 있지만 대지권이 없는 경우가 있다.
1) 아직 대지권에 대한 행정절차 중인 경우
2) 국유지, 공유지인 경우
3) 1984년 집합검눌 법률제정 이전 아파트인 경우
4) 당사자간 규약이 있는 경우(재래시장, 공구상가 등..) → 이런 경우에 토지지분이 표시되어 있기도 하다.

별도등기있음 표시가 있는 경우에
담보물건에 선순위가 있는지 체크해봐야 한다.
( 토지에 근저당권이 말소되지 않으면 별도등기가 되어 있을 수 있는데 이 경우 제 3자에게 토지가 경락될 경우 건물 분양자는 대지에 대한 권리를 상실하게 되는 위험이 있을 수 있다. )

 

• 부동산 등기부등본 활용 시 주의사항

1. 환매특약등기 등 각종 특양 사항이 있는지 여부와 특약 내용의 파악

일정기간 조건을 안 지키면 일정 금액으로 소유권이 이전될 수 있음

2. 소유권에 대한 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분처분제한등기가 있는지 여부 파악

3. 예고등기가 있는지 여부 파악 (16년도부터는 안 씀)

4. 가등기가 있는지 여부 파악

가등기에 의한 본등기를 하면 그 순위는 가등기의 순위에 따르는 것이므로 이 본등기에 저촉되는 가등기 이후 제3자의 등기는 터 잡은 본등기가 이루어질 때 등기관이 직권으로 말소한다.
(가등기 이후에 근저당 등 말소권리 등은 소멸될 수 있으므로 유의 필요)

5. 부동산 등기의 한계 (공신력이 인정되지 않음)

 

• 등기부등본에서 확인할 수 없는 권리 → 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 (시험문제 4)

유치권

* 의의
타인의 물건 도는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관한여 생긴 채권을 가지는 경우에 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치함으로써 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 법정담보물건

* 성립요건
 - 채권이 유치물의 목적물(동산, 부동산, 유가증권)에 관하여 생길 것
 - 채권의 변제기가 도래할 것
 - 반드시 점유가 전제될 것 (건물에 붙어있는 유치권행사 플랭카드)
 - 점유가 불법행위로 인한 경우가 아닐 것
 - 당사자간에 유치권 발생을 배제하는 특약이 없을 것 

법정지상권

* 의의
토지와 그 지상의 건물이 동일인에게 속하고 있었으나, 어떤 사정으로 이들 토지와 그 지상건물이 각각 소유자를 달리 하게 된 때에 건물 소유자에게 그의 건물 소유를 위해 법률상 당연히 인정되는 지상권을 말함

* 성립요건
 - 저당권설정 당시에 토지 위에 건물이 존재
 - 저당권설정 당시에 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하고 있는 경우
 - 토지와 건물의 어느 한쪽이나 또는 양자 위에 저당권이 설정
 - 저당권의 목적으로 되어 있는 토지나 건물이 경매로 인하여 토지와 건물의 소유자가 달라져야 함

법정지상권은 제시외건물이 있을 경우 유의해서 살펴봐야 한다.

301호
201호
101호	편의점	마트

일반적으로 우리가 경매를 받아 건물을 낙찰받으면 토지, 건물 모두 소유권이 이전되지만 제시외건물에 대해선 좀 더 자세히 살펴봐야 한다.

위 건물과 같이 101호 오른쪽 두 공간이 등기 상으론 없으나 건물주가 임의로 증축해 공간을 만들어 사용하고 있는 경우라면 해당 공간이 종물이나 부합물로 인정되지 않으면 낙찰받아도 소유권 이전이 되지 않는다.
이렇게 되면 낙찰을 받아도 편의점, 마트는 소유권 이전이 되지 않기 때문에 법정지상권을 제공해야 할 수도 있다.

* 토지 : 1, 2, 3, 4 ...
  건물 : 가, 나, 다, 라 ...
  제시외건물 : ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ ...

분묘기지권

* 의의
타인의 토지에 묘지를 설치한 자가 일정한 조건에 해당되는 경우 분묘를 수호하고 봉제하는 목적을 달성하는데 필요한 묘지의 기지부분의 토지를 사용할 수 있는 권리

* 성립요건
 - 토지소유자의 승낙을 얻어 그의 소유지 안에 분묘를 설치한 때에 취득
 - 타인 소유의 토지에 그의 승낙없이 분묘를 설치한 경우에는 20년간 평온공연하게 그 분묘의 기지를 점유함으로써 분묘기지권을 시효로 취득
 - 자기 소유의 토지에 분묘를 설치한 자가 후에 그 분묘기지에 대한 소유권을 유보하거나 또는 분묘도 함께 이전한다는 특약을 함이 없이 토지를 매매 등으로 처분한 때에는 그 분묘를 소유하기 위하여 분묘기지권을 취득

 

• 대장 활용 시 유의사항

1. 대장을 통해 토지, 건물의 변동에 대한 히스토리를 파악할 수 있다.

2. 지적사항은 대장이 등본에 우선한다.

 * 등기부등본은 대장에 근거하여 생성되고 대장은 직권주의에 의해 시,군,구 공무원이 직접 지적측량 등을 통해 작성하므로 지적사항에 관해서는 대장이 등본에 우선한다.

3. 일단지는 건축물대장을 통해 확인할 수 있다.

 * 건물이 수 필지 지상에 건축된 경우 건축물대장 "관련지번"란에 명시가 되므로 일단지 평가 시 건축물대장을 통해 필지를 확인할 수 있다.

3	2	도로
1-1	1	도로
도로	도로	도로

만약 위와같은 토지에 관련지번이 1단지 외 2필지 (1-1, 2) 이렇게 표시되어 있다면
1, 1-1, 2는 함께 보기 때문에 같은 가치가 산출될 수 있지만 3은 따로 평가해야 하기 때문에 맹지가 된다. (도로인접 x)
즉, 어느어느땅이 함께 포함되느냐에 따라 가격이 달라질 수 있으니 평가 시 유의해야 한다.

가끔 건물 개발을 위해 도로나 주차공간 확보가 필요한 경우가 있다.
이런 경우에 해당 요건 충족을 위해 관련 토지도 함께 묶어서 평가(관리)하는 것이 중요하다. (법적이슈 차단)

 

 * 건축물대장은 대지면적이 중요하다. (높이도 높을수록 평가가치가 높다. 활용가치가 많으므로)
   토지면적과 대지면적은 항상 같지 않다. 일반적으로 토지면적 > 대지면적이 된다.
   도시계획시설에 포함되어 개발이 불가하면 대지면적에 포함되지 않기 때문이다.

도시계획	토지
도시계획	토지

위와 같이 토지가 구성되었다면 토지면적은 4 이지만 대지면적은 2가 된다.

* 건폐율 : 건물을 토지에 얼마나 올릴 수 있는가? ( 건축면적 / 대지면적 )
* 용적률 : 바닥면적 합계가 얼마나 되는가? ( 연면적 / 대지면적 ) 연면적은 바닥면적 합계

결국 모든 기준이 대지면적이 되기 때문에 대지면적을 확인하는 것이 중요하다.

 

• 도시관리계획

용도지역, 용도지구, 용도구역

1. 용도지역 (시험문제6)
   토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정하는 지역
2. 용도지구
   용도지역의 제한을 강화 또는 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관, 경관, 안전 등을 도모하기 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역
3. 용도구역
   용도지역의 제한을 강화 또는 완화여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정, 관리 등을 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역

구분	용도지역	용도지구	용도구역
지정원칙	* 모든 토지에 지정 * 중복 지정은 불가능	* 필요한 토지에 지정 * 하나의 토지에 중복지정 가능	* 필요한 토지에 지정 * 하나의 토지에 중복지정 가능
행위제한	* 건축물의 용도 * 건폐율 * 용적률 * 높이	*용도지역의 행위제한 강화 또는 완화 * 주로 용도지역의 제한 범위내에서 제한	* 용도지역, 용도지구의 행위제한과 별도로 행위제한

용도지역

1. 도시지역
2. 관리지역
   계획관리지역 (40/100) 건폐율/용적률
   생산관리지역 (20/80)
   보전관리지역 (20/80)
3. 농림지역
4. 자연환경보전지역

용도구역

1. 개발제한구역 : 일절 개발행위 불가
2. 시가화조정구역
3. 수산자원보호구역
4. 도시자연공원구역 : 개발제한

일반적으로 최유효이용상태(잠재적 가치가 높은 상태)의 토지종류는 나대지이다.
건부지(이미 건물이 있는 상태)는 일정수준 감가가 있기 때문이다.
하지만 개발제한구역 내에서는 건부지가 나대지보다 가치가 높다. (건물을 지을 수 없기 때문에)

 

• 사고가 많은 물건

기계기구

1. 소유권 증빙 어려움
2. 평가 난이도 높음
3. 이동가능성 높음

임야

1. 공법, 사법상 제한사항
2. 면적이 큼
3. 비행지, 예정지

집합상가

1. 가격유동성이 큼

 

• 동산담보 → 위험 !

1. 개별동산 : (유형자산)기계, 기구 → 시장성, 범용성 필수 ( 팔아야하니까! )

2. 집합동산 : (재고자산) → "재고자산 흐름" → 기준수량 x 기준단가
재고자산의 평균을 구하는 것이 아니라 언제든 이정도는 가져갈 수 있다는 최소의 판단이 되기 때문에
보통 1년치 재고를 기준으로 가장 낮은 값의 일정비율로 기준수량을 정한다.
기준단가는 평가자 재량으로 정한다.

3. 농·축·수산물 → 소, 쌀, 냉동농축수산물, 돼지 ..

 

• 용도별 건축물의 종류 : 모든 건축물은 아래 29가지 중 1가지로 선택된다.

1. 단독주택
   다가구주택도 단독주택에 해당
2. 공동주택
   가) 아파트 : 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택 (시험문제7)
   나) 연립주택 : 합계가 660제곱미터 초과하며 층수가 4개 층 이하인 주택
   다) 다세대주택 : 합계가 660제곱미터 이하이고 층수가 4개 층 이하인 주택
   라) 기숙사
3. 제1종 근린생활시설 : 주택친화적 건물들
4. 제2종 근린생활시설 : 주택에 유해적인 건물들
5. 문화 및 집회시설
6. 종교시설
7. 판매시설
8. 운수시설
9. 의료시설
10. 교육연구시설
    (유치원)
11. 노유자시설
    (어린이집)
12. 수련시설
13. 운동시설
14. 업무시설
    (오피스텔)
15. 숙박시설
16. 위락시설
17. 공장
18. 창고시설
19. 위험물 저장 및 처리 시설
20. 자동차 관련 시설
21. 동물 및 식물 관련 시설
22. 자원순환 관련 시설
23. 교정 및 군사 시설
24. 방송통신시설
25. 발전시설
26. 묘지 관련 시설
27. 관광 휴게시설
28. 장례시설
29. 야영장 시설 (최근 추가)