사업성 분석 및 사례연구 (50)
1. 사업성이란?
사업성이란 사업으로서의 가치를 의미. 사업으로의 가치는 사업을 진행하는 주체의 성격,
사업의 목적에 따라 측정하는 방법이 상이.
2. 영리법인의 사업성의 사업성지표?
| 주체 | 사업의 종류 | 사업의 목적 | 사업성 지표 | 평가 방법 |
| 영리법인 | 신규 사업 | * 신성장동력 확보 * 기존 사업과의 시너지 강화 |
* 경제성( NPV, IRR, Payback period 등 ) * 실현가능성 * 기업 Vision과의 적합성 ( Congruence ) |
정량적 |
| 기존 사업 | *기존 사업과의 시너지 강화 * 과점 효과 등 |
수용/기각 |
3. 수익성 사업에 있어 사업성이란?
사업성 분석은 경제성이 있느냐를 검증하는 절차로서 경제성 여부 또한 다양한 관점에서 검토되어야 한다.
4. 수익성 분석 방법에 따른 경제성 지표
| 분석 방법 | 정의 | 특징 | 장/단점 |
| 순현재가치법 (NPV법) |
투자안의 현금흐름을 현재가치로 할인한 수치 |
* [순현재가치 > 0] 이면 투자안 채택 * 수익액의 규모가 중요시됨 |
가치자산 / 기업가치극대화 등 재무적 의사결정에 적합 |
| 내부수익률법 (IRR법) |
현금유출입의 현재가치가 "0"이 되는 할인율(내부수익률) 을 도출 |
* [내부수익률 > 요구수익률] 이면 투자안 채택 * 수익률의 크기가 중요시됨 |
투하자본의 규모가 한정적이고 다수의 투자안이 존재 시 적합 |
| 회수기간법 (PP법) |
투하자본의 회수까지 걸리는 시간을 도출 |
* 투자안의 회수(BEP) 기간이 가장 짧은 투자안 채택 * 투자 회수 기간이 중요시됨 |
* 시계열적 신규투자 전략을 수립할 때 적합 * 경제 / 경영 환경 변화 속도가 빨라지고 있는 경제 상황상 중요도 증가 |
| 회계적이익률법 (ARR) |
투자안의 회계적 (시간가치 무시 / 발생주의) 이익률을 산출 |
* 회계적 이익률이 높은 투자안을 채택 * 현금주의가 아닌 발생주의 회계 처리 방법에 따름 |
* 기업 재무 정보는 공시 정보로서 투자자 / 채권자 들에게 회계언어로 제공됨 * 재무 예산 검토시 활용 |
5. 사업타당성 검토 보고서의 Executive Summary(전체적 요약)의 크리티컬 전제 유의
분석의 전제, 방법 및 한계가 명시되어 있는가?
크리티컬한 전제가 모두 반영되어 있는지, 해당 전제가 무너지면 모든 사업보고서가 의미없어지므로 주의깊게 살펴봐야 한다.
6. 사업 기회의 탐색과 사업 환경 분석
탐색 방법을 조화해 최적안을 도출해야 한다.
- 내부 자원 활용
- 기반자원 활용
- 사내 아이디어 활용
- Industry MAP 활용(Anzoff 모델)
- 외부 정보 이용
- 인터뷰(관련회사, 고객)
- 대외자료 활용
- 외부(성공/실패) 벤치마킹
- 사업 환경 분석
- 외부 환경(PEST, 5Force 등)
- 내부역량(Value chain, SWOT 등)
7. PEST 분석
- 정치적(P) + 법적(L)
- 정부가 경제에 간섭 / 영향
- 경제적(E) + 환경적(E)
- 거시경제 지표 / 환경보호(ESG)
- 사회(문화)적(S)
- 소비자의 Life-style 변화 ( Well-being )
- 기술적(T)
- 기술 Life-cycle의 변화(법 / 규제, 사회 등에 영향을 받음)
8. 5 Force Model에 해당하지 않는 것은?
- 5 Force Model 요소
- 신규기업 진입 위험
- 구매자
- 공급자
- 대체재
- 기존기업 (경쟁 정도)
9. STP 마케팅에 해당하지 않는 것은?
- STP 마케팅의 주체
- Segmentation (시장 세분화)
- Targeting (대상 시장 선정)
- Positioning (인지되는 위치)
10. SWOT 분석이란?
| Strength(내부) 강한 내부 경쟁력 (독특한 능력 / 경쟁우위 요소) ( ex) 삼성 레미안 ) |
Weakness(내부) Strength가 없는 영역 중 경쟁자가 가지고 있는 Strength ( ex) 제네시스 ) |
| Opportunity(외부) 외부 환경적 기회 ( ex) 바이오시밀러 ) -> 모두가 같은 입장 |
Threat(외부) (Opportunity 항목 사업에 불리하게 작용) ( ex) 기술의 변화 -> 스마트폰) |
11. BMO Method 분석 절차의 기준이 되는 점수
- 1단계 매력성 평가 ( 사업매력성 )
- 35점 이상
- 2단계 적합성 평가 ( 자사적합성 )
- 80점 이상
12. 사업타당성 분석 시 시장성 분석을 할 때 매출액과 사업기간(장, 단기) 모두 고려해야 한다.
13. 사업타당성 분석 시 생산 / 기술 분석에서 입지가 중요하다.
- 제품 생산 / 기술 개발에 영향을 미치는 외부 요인 ( 입지 조건 )
- 물리적 입지
- 정책적 / 법률적 지원 여부
- 사회간접자본 투자현황
- Value Chain 입지
- 운송비, 부패 가능성
- 기술적 / 생산적 입지
- 노동력 확보 가능성
- 물리적 입지
14. 사업타당성 분석 시 생산/기술 분석에서 제품 개발 기술은 전략적 적정성이 중요하다.
ex) Sony Playstation
15. Proforma의 개념
- Proforma란 "견적"을 의미
- 세부타당성 검토를 진행하기 전 사전 유의사항 숙지, 추정 항목의 특징 파악 등 예비적 검토를 수행
- 재무적 Value Chain의 유기적 관계를 파악
-> 사업타당성 검토의 토대가 되는 정보를 제공
16. 손익계산서, 재무상태표, 현금흐름표를 조합하면 FCF(Free Cash Flow)가 도출되며, 도출된 FCF를 할인하면
DCF Valuation이 된다. 즉, DCF Valuation은 재무제표(=기업의 향후 영업적/재무적 퍼포먼스)를 추정하는 절차이다.
17. 순운전자본과 CapEx는 차감해야 FCF가 나온다. (부호 유의)
세후영업이익(NOPLAT) + DA(기투자금 상각) 가산 - 순운전자본의 증가 차감(NWC) - CapEx 투자 차감
= FCF(잉여/영업현금흐름)
18. 매출액이 가장 중요하다.
매출액 추정은 현금흐름 추정의 전체를 지배
19. 원가 / 비용 추정시 가치에 따라 판단이 달라진다.(유의사항)
- 가치가 있을 때
- 자본적지출 -> 유형자산
- 가치가 별로일 때
- 수익적지출 -> 당기비용
20. WACC의 산출 구조 및 구성 항목
WACC = Ke x E / (D+E) + Kd(1-t) x D / (D+E)
Ke = Rf(무위험이자율) + B(베타) x (MRP)
1. Ke = 자기자본비용 (Cost of Equity)
2. Kd = 타인자본비용 (Cost of Debt)
3. t = 세율
4. E/(D+E) = 전체자본 대비 자기자본의 구성비(E는 반드시 시장가치, 상장주가 등 기준으로 산출)
5. D/(D+E) = 전체자본 대비 타인자본의 구성비
21. MRP란?
Market Risk Preminum = Rm - Rf
목표 수익율에서 무위험 이자율을 뺀 것
22. Risk - free rate (무위험이자율)이란?
실질적 완전 무위험 자산(채권)은 없으므로 위험이 가장 낮다고 평가되는 국고채권 등이 대용으로 이용 됨
23. 회계는 총액주의이다.
순액주의로 하면 내역을 확인하기 어려우므로 총액주의로 작성
수출입금융 (10점)
1. 매매계약은 외국에 소재한 기업과 체결하고 물품을 국내에서 국내로 이동하는 거래에 대해 수출입금융을 제공할 수 있다. ( O / X )
수출입금융으로 볼 수 없으므로 제공 불가
2. 수출입금융의 단기여신은 통상 180일 이하를 뜻한다. ( O / X )
[수출입금융의 특징]
- 단기여신(통상 180일 이하)
- 상환자원이 특정(특정 수입기업)
- Cash flow를 확인할 수 있음
3. 선하증권의 특성으로 옳지 않은 것은?
- 선하증권은 권리증서이다. (제3자에게 권리이전 가능 -> 배서)
- 선하증권은 운송계약의 증거물이다.
- 선하증권은 운송물품에 대한 수령증이다.
- 선한증권은 배서를 통해 권리가 이전되지 않는다.
4. ~~ consigned to order of shipper on board ~~ 와 같은 문구는 은행에 담보권을 해하는 문구가 아니다.
선하증권의 수하인란의 수하인이 특정인이 아닌
* TO THE ORDER OF ABC BANK (ABC은행 지시식)
* TO THE ORDER OF SHIPPER (선적인 지시식)
* TO ORDER (단순지시식)
와 같이 표시되는 선하증권을 지시식 선하증권이라고 한다.
지시식 선하증권은 배서에 의한 양도가 가능하며 유통성을 갖는다.
정당한 방법으로 선하증권을 양수받은 선하증권 소지자는 선하증권 양도인이 가지고 있던 모든 권리와 의무를 취득하게 되어 운송인에게 물품을 청구할 수 있는 청구권과 물품을 처분할 수 있는 처분권을 갖게 된다.
5. 신용장 개설 시 개설은행의 담보권을 해하는 특수조건이 아닌 것은?
- Non-negotiable documents acceptable
- All discrepancies are acceptable
- Documents acceptable as preseneted
- B/L consigned to order of shipper
여신관련 파생상품(15점) 진위형 2문제 선다형 3문제
1. 여신관련 파생상품의 거래 장소별 특징
- 장내시장 : 선물, 옵션 ← 공적 계약, 표준화
- 장외시장 : 선도, 스왑, 옵션 ← 사적 계약, 융통성, 신용위험
2. 환리스크관리는 종합포지션(Over-all Position)을 기준으로 관리한다.
Spot Position(현물환 포지션) + Forward Position(선물환 포지션) = Over-all Postion(종합 포지션)
3. FX Swap는 서로다른 통화를 서로 교환한 후 만기에 다시 돌려받는 것. (두 통화간 금리차만큼 차이 발생..)
현물환율에 근거해 선물환율을 산출하는 방법
선물환율 = 현물환율 + 스왑포인트
4. 외환스왑
- Near Date의 매매와 동시에 이에 대응하여 반대 방향으로 같은 액수의 For Date의 매매를 하는 거래
- 두 개의 거래가 서로 반대로 일어나 전체 포지션은 스퀘어가 되므로 환리스크는 없음
- 외환스왑 기간 동안 다른 통화의 자금을 창출하여 사용하는 자금 거래의 일종
- 접근이 어려운 자금(USD)을 조달하려할 때 차입이 쉬운 통화(KRW)를 먼저 차입하고 환리스크 없이 USD 차입 효과를 달성하되 금리차이는 환율(스왑포인트)로 정산하는 거래 → 통화스왑과 유사함
5. 향후 3년동안 달러 금리가 상승할 것으로 예상되어 고정금리 차입으로 변경할 수 있는 대안
- 중도상환 + 3년 만기 신규 차입(고정금리)
- A은행과 차입 유지 + 이자율스왑(IRS)
6. 이자율스왑(금리스왑)
금리가 상승하면 차입비용이 상승하므로 이자율스왑을 활용하면 변동금리를 고정금리로 변환 가능
표준형(Vanilla)정의
약정된 일정기간 동안 동일한 통화에 대해 명목원금을 기준으로 고정금리와 변동금리를 서로 교환하기로 합의하는 계약
이 때 원금의 교환은 없음.
7. 이자율스왑의 기본용어
- 명목원금(Notional Principal)
거래상대방에게 지불할 고정금리 또는 변동금리 이자를 계산하는 기준이 되는 원금으로 이자율스왑에서는 원금 교환이 없으므로 명목원금이라 말함. - 변동금리이자(Floating Rate)
스왑계약기간 동안 지불하거나 수취하는 변동금리이자로 고정금리와는 달리 기준일(Reset Date)마다 이자율이 정해짐.
해당 단기금융상품 가운데 대표성이 있는 금리를 사용함.
- 달러 : 주로 SOFR를 많이 사용하며 BA금리, CD금리, CP금리 등도 사용함.
- 원화 : 3MCD를 사용함 - 고정금리이자(Fixed Rate)
스왑계약기간 동안 지불하거나 수취하는 고정금리이자로 스왑계약 체결시 결정되며, 계약기간 동안 일정함.
스왑계약상 가장 중요한 변수로서 보통 스왑가격(이자율스왑의 가격 → 고정금리)이라 불림.
8. 통화옵션의 가격 결정 요소 : 옵션프리미엄
옵션프리미엄의 결정 요소
- 현물환율
- 이자율
- 만기일
- 행사가격
- 환율변동성
9. 강세(불콜) 스프레드 전략
낮은 행사가격(X1)의 콜옵션을 매입,
높은 행사가격(X2)의 콜옵션을 매도
가격 상승시 제한된 이익과 가격 하락시 제한된 손실 실현
10. 변동성 전략 ( 숏 스트레들 )
등가격 콜 매도 + 등가격 풋 매도
11. 장외통화옵션전략 -합성선물환의 활용-
합성선물환의 도출
통화옵션을 결합하여 제로코스트로 선물환거래 창출
- 선물환 매입 : 등가격 콜옵션 매입 + 등가격 콜옵션 매도
- 선물환 매도 : 등가격 콜옵션 매도 + 등가격 콜옵션 매입
부동산금융 (10점)
1. 부동산 개발사업 특징이 아닌 것은?
부동산 개발사업 특징
| 구분 | 주요내용 |
| 시행사의 영세성 | 취약한 자본력을 소유한 영세한 시행사에 의한 개발사업 인허가, 토지매입(토지작업) 등에 많은 시간이 소요되어 위험요소가 큼 |
| 사업의 장기성 | 인허가 등 진행에 많은 시간이 소요 사업권 양도의 형식으로 사업 주체가 변경되는 경우가 흔함 |
| 과다한 레버리지 | 타인자본(부채)를 과하하게 이용 토지를 담보로 한 자금조달 용이성 |
| 시공사의 신용제공 | 상대적으로 신용도가 높은 시공사가 PF를 위한 각종 보증 제공 |
| 선분양 제도 | 투자비 회수까지 장시간이 소요되므로 선분양제도가 발달 주택분양, 콘도미니엄, 골프장 회원권 분양 등 |
| 프로젝트 파이낸싱 | 토지의 근저당 가능성과 선분양제도로 PF 발달 |
| 법제도적 제약 | 토지의 공공재적 성격으로 법제도적 제약이 큼 분양원가 공개, 분양가 상한제, 토지거래 허가구역 등 다양한 제한 존재 |
2. 부동산 PF 참여자
- 부동산 개발 PF의 특성상 다양한 이해관계자 참여
- 각 참여자의 역할, 수익, 위험을 감안하여 사업구조 확정
| 구분 | 시행사 | 시공사 | 금융기관 |
| 역할 | 사업의 입안, 인허가 토지 계약체결 계약금 조달 대출금에 대한 차주 |
시공(책임준공) 차입금에 대한 신용제공 시공비는 분양불 대물변제 |
토지대금 대출 자금관리 사후관리 |
| 위험 | 미분양 위험 자본금 몰수 위험 |
대위변제 위험 외상공사 위험 미분양 위험 |
시공사 부실화 위험 대출금 부실화 위험 미분양 위험 |
| 회피방안 | 사업성 검토 | 사업성 검토 토지에 대한 2순위 수익권 채권, 채무 동시인수 |
사업성 검토 시공사 신용 검토 시공사 책임준공 토지에 대한 1순위 수익권 |
| 수익확보 | 사업이윤 획득 | 시공이윤 획득 | 금융수수료 및 이자수익 |
3. 부동산 PF 트랜드 변화 : 책임준공
최근 부동산 PF는 시공사의 신용공여 회피에 따라 책임준공 또는 미이행시 채무인수 구조로 만든다.
4. 서울시 오피스 Cap Rate 추이
일반적으로 Cap Rate은 실제금리가 낮을수록, 신축건물일수록, 재매각 가능성이 높은 랜드마크 빌딩일수록
낮아지는 경향이 있음.
가치가 좋다고 느낄수록 비싸게 팔리기 때문에 Cap Rate가 낮아진다.
Cap Rate = 차년도 Net Operation Income(순운영비) / 매매금액
순운영비 = 임대료 + 관리비수입 + 기타수입 - 운영비용
기타특수금융(15점)
1.ABCP의 단점은?
ABS는 ABS(부동산금융)과 ABCP(1년이하단기채)로 나뉜다.
- ABS(3-5년중기채)
- 장점 : 안정적 자금확보
- 단점 : 조달어려움, 금융비용 높음
- ABCP(1년이하단기채)
- 장점 : 금융비용 저렴, 조달용이
- 단점 : 자금재조달위험, 자산재투자위험(금융기관의 위험)
2. ABS의 심사포인트
- 심사(3~6개월) :
- 판매사실확인 : 영업부/수출팀 → 세금계산서발행, 계약서
- 입금사실확인 : 자금부/재무팀 → 통장확인(채무자명, 금액)
- 수탁계좌시스템(비소구금융)의 점검
- 개별채무자로부터 각각 지급동의서(채권양도동의서) 수취
- 개별채무자는 반드시 SPC 수탁계좌로 입금
- 수탁은행은 입금과 출금을 동시에 모두 독립적으로 관리
- 신용보강
- 초과담보(15-20%)
- 예치금 10%
- 환매요청권 (put-back option)
3. 자산유동화구조와 현금흐름분석
4. 지급동의서(acknowledgement of payment) 혹은 채권양도동의서
수출채권과 같이 채무자의 수가 소수인 경우에는 자산유동화를 위하여 자산보유자가 지정하는 수탁계좌(escrow account), 즉 수탁은행이 관리하는 유동화법인(SPC)의 계좌로 결제대금을 지급하는 데 동의하는 내용의 지급동의서 혹은 채권양도동의서를 채무자들로부터 받는다.
5. 수탁계좌의 목적은?
수탁계좌의 목적은 자산보유자로부터 유동화법인(SPC)을 단절시켜서 자산보유자와는 독립적으로 유동화자산에서 유입되는 자금을 유동화증권(ABS)의 상환재원이 되게 한다.
6. 수탁계좌(Escrow Account) 시스템의 완성
- 자산보유자가 채무자를 설득하여 채무자로부터 지급동의서 혹은 채권양도동의서를 수취하고,
- 채무자가 대금결제를 수탁은행이 관리하는 유동화법인(SPC)의 수탁계좌(Escrow Account)로 입금하고,
- 수탁은행은 자산보유자와는 독립적으로 입금된 대금을 ABS의 이자지급과 원금상환 등을 위하여 사용하고 관리할 수 있어야 자산유동화 수탁 계좌시스템이 완성되었다고 평가한다.
7. 환매요청권(put-back option)
부적격채권이 누적되면 초과담보구조도 의미가 없어지게 된다. 이러한 부적격 채권의 누적문제를 해소하기 위한 장치가 바로 유동화의 기초자산으로서 부적격한 채권에 대하여 자산보유자에게 재매입, 즉 교환을 요청할 수 있는 권리인
환매요청권을 유동화법인(SPC)에 부여하는 방법이다.
8. ABS의 종류와 특징
| 기초자산 | 예시 | 비고 |
| 현재채권/우량채권 | 삼성전자/세아제강 | 기업매출채권 → 수탁시스템 O |
| 현재채권/우량채권 | LG카드 | 개인매출채권 → 수탁시스템 X 제한적 소구권 |
| 현재채권/부실채권 | 1번만수행(요즘은 없음) | |
| 미래채권/우량채권 | 여러번수행(요즘은 없음) |
9. 용어구분
- Availability : withn 6 months from the signing date of the loan agreement
(인출기간 : 약정일로부터 6개월 이내) - Tenor(Maturity) : 5 years from the first drawdown date of the loan
(만기 : 인출일로부터 5년) - Grace Period : 2 years (거치기간 : 2년)
10. 신디케이션의 종류
| 신디케이션 | 사모(2개월) | 공모(3개월) | 수익 | 위험 |
| 1. 주간사 | O | O | 1 | 1 |
| 2. a. 간사단 (대출) b. 인수단 (채권) |
X | O | 2 | 2 |
| 3. 참여은행 | O | O | 3 | 3 |
| 특징 | 1000억 이하 3-5 개 부동산금융 |
1000억 이상 10개 선박금융 |
11. 의사결정지분율 ( Majority lender )
신디케이션에서 의사결정지분율은 일반적으로 금액기준으로 신디케이션금액의 2/3 이상으로 한다.
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