담보평가 2회차 (2/14)

• 용도구역
  • 개발제한구역 
    1) 도시의 무분별한 팽창을 막는 그린벨트 역할
    2) 보안상 도시개발제한(국방관련)
  • 도시자연공원구역도 제발제한 있음
  • 그 외 구역들은 크게 신경쓰지 않아도 된다. ( 개발제한 없음)

 

• 도시계획시설 
  • 기반시설 중 국토의 계획 및 이용에 관한 법류 제 30조의 규정에 의한 도시관리계획으로 지정된 시설임.

도시계획시설로 지정되면 해당 구간은 토지이용에 제한이 많이 생김. 따라서 일몰제가 시행됨
* 일몰제 : 20년간 도시계획시설이 지정만 되어있고 시행되지 않은 경우 일괄 해제되도록 해줌

 

• 지구단위계획구역 
  도시계획 수립대상 지역 안의 일부에 대하여 토지이용을 합리와하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 계획
  • 유의점 : 지구단위계획구역으로 같이 묶여있는 필지가 있으면 해당하는 모든 필지가 함께 개발되어야만 개발이 가능하기 때문에 평가 시 함께 묶어 평가해야 함

 

• 개발행위허가제한지역 (시험문제)
  도시관리계획상 특히 필요하다고 인정되는 지역에 대하여 3년 이내의 기간동안 개발행위 허가를 제한함
  • 호재가 많아 난개발을 막기 위해 일시적으로 제한하는 것
    (추후 개발 시에 토지만 있어야 진행이 원할하므로..)

 

• 군사시설
  • 군사시설보호구역(통제보호구역, 제한보호구역)
    행정상 절차가 시간이 많이 필요함.. 해당 부분 유의 필요(시간이 돈이니까)
• 산림(산지)
  수목이 집단적으로 생육하고 있는 토지

구분	보전산지	* 임업용산지 : 산림자원의 조성과 임업경영기반의 구축 등 임업생산기능의 증진을 위하여 필요한 산지 * 공익용산지 : 입업생산과 함께 재해방지, 수원보호, 자연생태계보전, 자연경관보전 등의 공익기능을 위하여 필요한 산지
	준보전산지	보전산지 이외의 산지

보전산지는 담보취급이 불가하므로 유의해야 한다.
보통 입업용산지는 생산용, 공익용 산지는 그린벨트와 임야가 엮여있다.

※ 서울시 조례에 의한 비오톱
비오톱은 인간과 동식물 등 다양한 생물종의 공동 서식장소 의미
1~5등급으로 나뉘는데 1~2등급은 개발이 불가하므로 평가제외한다.

• 하천
  물의 위치가 바뀌거나 유실, 범람해서 국공유지로 바뀔 가능성이 있으므로 유의
  
  • 하천구역
    매년 1회 이상 물이 흐른 흔적을 나타내는 토지의 구역
  • 하천예정지
  • 댐건설예정지역
• 문화재
  고도제한이 있을 수 있다.
• 전원개발
  송전탑 등..
  • 토지에 송전탑이 있는 경우(지상권이 설정되어 있음)
    송전탑 아래를 사용하지 못하는 것은 아니지만 위험성이 있고 사람들이 꺼려하므로
    일반적으로 송전탑 아래는 평가제외한다.
  • 송전탑과 송전탑을 이어주는 선 아래(하지)
    감액평가 한다.
• 기타 공법상 제한 (개발제한)

접도구역 (비도시지역의 국도 지방도)	도로의 구조에 대한 손궤, 미관의 보존 또는 교통에 대한 위험을 방지하기 위하여 도로경계선으로부터 20미터를 초과하지 아니하는 범위 안에서 지정
고속교통구역	고속도로의 구조에 대한 손궤예방과 자동차의 고속교통에 대한 위험의 방지 또는 미관의 보존을 위하여 고속국도에 접촉하는 구역에 있어 도로경계선으로부터 50미터를 초과하지 아니하는 범위 안에서 지정
제한구역	국가 원자로 및 관계시설, 핵연로주기시설, 폐기시설 등을 설치하는 때에 방사선에 의한 인체, 물체 및 공공의 재해를 방지하기 위하여 일정 범위의 제한구역을 설정하고 일반인의 출입이나 거주의 제한을 둘 수 있음.
정화구역	학교의 보건, 위생 및 학습환경을 보호하기 위하여 교육감은 학교경계선으로부터 200미터 이내의 지역에서 정화구역을 지정

 

• 물건별 담보평가
  • 감정평가절차
    1) 기본적사항의 확정
    2) 처리계획의 수립
    3) 대상물건의 확인
    4) 자료의 수집과 정리
    5) 가격형성요인 분석
    6) 평가방법의 선정
    7) 감정평가액 결정 및 표시
    8) 감정평가서 작성
     
  • 감정평가 3방식
    3가지 방식 중에 각 건물에 주된 방식을 적용한다. (여러가지 방식 중복사용 가능)

평가방법	산식	근거
거래사례비교법	공시지가 X 시점수정 X 지역요인 X 개별요인 X 기타요인	시장성
원가법	재조달원가 - 감가상각	비용성
수익환원법	순수익 / 환원이율	수익성

* 거래사례비교법 : 집합건물, 자동차 등
  공시지가기준법 : 토지

* 원가법 : 일반건물, 기계기구, 선박, 항공기 등

* 수익환원법 : 상업용부동산 (시험문제)
  상업용 부동산에 가장 적합한 감정평가방식? 상업용부동산

일반적으로 위와 같은 방식으로 해당 물건을 평가하지만 합리적인 자료 및 기준이 있다면 타방식을 혼용할 수 있다.

 

• 부동산의 특성

구분	특성	내용
자연적 특성	고정성	부동산의 위치는 인간의 힘으로 이동시킬 수 없는 지리적 고정성
	부증성	생산비나 노동력을 투입해도 물리적 절대량은 고정불변
	영속성	사용이나 시간 경과에 의하여 소모, 마멸되지 않는 특성
	개별성	물리적으로 완전히 동일한 부동산은 있을 수 없다는 특성
인문적 특성	용도의 다양성	부동산의 용도에 따른 규모 및 방법은 다양하다는 특성
	병합, 분할의 가능성	이용주체의 편의에 따라 분할하거나, 합병하여 부동산을 활용할 수 있다는 특성
	가변성	사회적, 경제적, 행정적측면에서 부동산은 가변성을 갖는다는 특성

부동산의 자연적 특성이 아닌것은? (시험문제)

 

• 도로
  건축법이나 도로법에서 정하고 있는 도로와 달리 감정평가 상 도로는 차도와 인도의 넓이를 기준으로 판단한다.
  왜냐하면 부동산 가치에 실제 영향을 미치는 부분이 차도와 인도 부분이기 때문이다.

감정평가 상 도로 판단기준

* 건축법상 도로 : 보행 및 자동차 통행이 가능한 너비 4M 이상의 도로
* 도로법상 도로 : 일반의 교통에 공용되는 도로 (고속국도, 일반국도, 특별(광역)시도, 지방도, 시도, 군도, 구도)

맹지(시험문제) : 경운기(이륜차)의 통행이 불가능한 토지

* 대지와 도로와의 관계
4M 이상의 도로가 2M 이상 접해야 건축법상 건물허가가 가능하다.
(연면적 합계가 2,000M^2 이상인 건축물은 6M 이상의 도로가 4M 이상 접해야 한다.)

 

• 토지평가
  공시지가로 평가(공시지가기준법)
  • 토지가격 산정 절차도
    1. 비교 표준지 선정
    2. 지가변동률 적용
    3. 지역요인의 비교
    4. 개별요인의 비교
    5. 기타사항참작
    6. 토지평가액 결정
  • 비교 표준지 선정 X 시점수정 X 지역요인 비교 X 개별요인 비교 X 기타요인 보정
    
    
  • 비교 표준지 선정
    • 비교표준지 선정 기준 - 실무상 선정 기준 (시험문제)
      • 1순위 ) 반드시 용도지역 동일 (제2주거시설 = 제2주거시설)
      • 2순위 ) 실제 이용상황 동일 또는 유사 (상업용 = 상업용)
      • 3순위 ) 지리적으로 근접
    • 유의사항
      1. 가장 적합한 표준지 공시지가 하나만을 선정
      2. 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있는 경우는 각각의 용도지역에 맞게 비교 표준지를 선정함이 원칙이나 일부분의 면적이 과소하여 가격형성에 미치는 영향이 적은 경우 등은 주된 용도지역의 비교표준지 선정 가능
      3. (합법적)현황 및 실제 이용상황을 고려하며 용도지역, 이용상황 및 지리적 근접성 이외에도 면적, 도로접근, 공법상제한 및 형상 등을 고려
  • 시점수정
    현장조사완료일로 변경 ( 시간이 지남에 따른 변화율을 곱해서 계산 )
  • 지역요인 비교
    비교지와 본건의 비교 (땅모양, 환경 등...) → 평가자의 재량이 들어감
  • 기타요인 비교
    대부분의 평가차이가 발생하는 부분
    시세와 공시지가의 차이가 있으므로 시세와 비슷하게 조정하는 과정 (현실적인 시가 수준에 맞게..)
• 나대지 (시험문제)
  나대지란 지상 건축물이 없는 토지를 말한다.

 

• 임야 평가
  임야란 지적법에 의한 지목 중 하나로서, 산림 및 원야를 이루고 있는 지대를 의미. 도면에 "임"으로 표시
  • 토지임야의 실무적 판단

구분	순수임야	토지임야
용도지역 상 구분	농림지역, 자연환경보전지역	도시지역, 관리지역
지번의 표기	지번 숫자 앞에 "산" 표기	지번 숫자 앞에 "산" 표기 없음
지적공부상 등재	임야대장, 임야도에 등재	토지대장, 지적도에 등재
임야의 형상, 입지 조건 등	산세가 높고, 경사도가 있는 순수임야로 택지, 농지 등으로 이용가능성이 희박하다.	경작지 또는 도시(마을) 주변에 위치한 구릉지와 같은 임야로 택지, 공장용지, 농지 등으로 이용이 가능하다.

실제 현장 상황은 다를 수 있기 때문에 현장확인 및 가격의 환가성 등을 종합적으로 고려하여 토지임야를 판단하는 것이 가장 확실한 방법이다.

임야 평가 시 입목에 관계없이 임지만을 대상으로 함이 일반적이다. 다만 평가 시에 임지를 포함시켜 놓는 이유는 매수자가 매수 시에 입목 관련해 분쟁을 사전에 방지하기 위함이다.

임야의 일부에 적법한 건물이 있는 경우 최소한 면적 부분만을 대지로 평가 가능하고, 나머지는 임야로 평가해야 한다.

지목(지목 기준으로 평가)이 임야이나 현상은 대지로 불법형질 변경한 임야는 실제이용현황과 관계없이
임야로 평가한다.

 

• 예정지, 이행지
  해당 공사의 진척도, 성숙도를 바탕으로 평가

예정지(이행지) 대출 사례

위 상황은 임야 기준으로 제곱미터랑 5천원인 땅이 공장 예정지가 되면서 담보대출을 받는 경우이다.
공장이 완성되면 제곱미터당 10만원의 가치가 있으므로 예정지를 종합적으로 평가해 제곱미터당 3만원으로 담보대출을 진행했지만 부도가 나서 공장이 완성되지 못하는 경우 임야와 똑같으므로 제곱미터당 3만원을 빌려줬지만 5천원만 회수하게 되는 위험성이 존재한다.

따라서
1) 허가기간이 유효한지 체크한다.
2) 총 면적 중 어느정도가 허가되어있는지 체크한다.
    예를 들어 3000평 중 2500평만 허가가 되었고, 500평은 허가되지 않았다면 2500평에 대해서만 평가해야 한다.
3) 허가조건이 완료되었는지 체크한다.

 

• 건물평가
  재조달원가 - 감가수정 = 건물평가
  • 재조달원가 산정
    
    • 재조달원가란?
      현재시점으로 다시 지었을 때 드는 비용
      
      
    • 건물에 투입되는 요소 3가지 (시험문제)
      • 재료비
      • 노무비
      • 필요제경비
    • 표준단가 + 부대설비
      • 표준단가 : 건물외관, 벽지 등.. 
        표준단가는 한국감정원기준(신축단가)가 있으며 2년마다 갱신된다.
        
        
      • 부대설비 : 전기, 위생, 난방 등..
        1) 시설비(인테리어비)를 반영할 것인가?
        평가에 반영하지 않는다. (용도, 철거비 등 위험요소가 존재함)
        
        2) 냉난방 설비를 건물에 포함할 것인가?
        건물이 10억, 냉난방 설비가 5억인 경우
        * 건물에 포함? → 건물 15억이므로 LTV 70% 기준 10.5억
        * 기계기구로 처리? → 건물 10억이므로 LTV 70% 기준 7억
        첫번째, 기계기구로 처리하면 LTV비율이 적게 나와 대출금액이 적어진다.
        두번째, 기계기구는 10-15년 정률법 / 건물은 40-50년에 걸쳐 감가상각 하므로
        비교적 기계기구가 상각이 더 많이 된다. 
    • 주거용 > 상업용
      주거용이 일반적으로 상업용보다 비용이 더 많이 든다.
      (설비들이 많아야 하므로.. 화장실이 비용이 많이 소요)
      또한, 용도가 시설군이 올라갈 때는 허가를 받아야 하지만 내려가는 건 신고만 하면 된다.
      7.근린생활(상업)     7 → 8 (신고)
      8. 주거업무시설      8 → 7 (허가)
      
      
    • 2층 이상의 집합건물인 경우 층별로 구분하여 해당되는 단가를 적용한다.

일반적인 담보평가 효용비율표

집합상가의 경우 1층이 접근성이 좋기 때문에 100% 기준이 된다.
주택의 경우 고층일수록 사생활이 보장되어 100% 기준이 된다.
건물의 상황을 고려해 유동적으로 바뀔 수 있다.

 

• 감가수정
  • 감가수정의 방법 3가지
    • 정액법 
      건물 (시간에 따라 일정하게)
    • 정률법
      기계기구 ( 초기에 감가상각이 많이 된다.)
    • 상황기금법
  • 위 3가지 방법에 의하여 산출된 대상물건의 감가누계액이 적정하지 않으면 관찰감가법(달관법) 등 다른 방법 적용 가능 (주관적요소 개입)