1. 법정지상권의 효력
1) 토지 + 건물이 모두 갑의 소유였다가 건물이 경매를 통해 을에게 소유권 이전 → 을에게 법정지상권 인정됨
2) 토지 소유자가 병에게 토지를 판 경우 을은 갑 뿐만 아니라 병에게도 법정지상권 주장 가능
3) 법정지상권은 등기없이 취득한다. ( 법률에 의한 물권변동 )
4) 을이 정에게 건물을 판매한 경우에도 병은 정에게 건물철거를 요구할 수 없다. ( 신의칙 위반 )
오히려 정에게 지상권등기의무를 부담한다.
2. 유치권 배제특약은 유효하다.
따라서 후취담보조건 시설자금대출 취급시 시공사 각서(유치권 포기)를 징구한다.
3. 근저당권(부종성 완화)의 우선적 지위
국세우선권 : 근저당권 설정일자가 국세 관련 법정일자보다 빠르면 저당권이 우선한다. (일반국세인 경우에만 해당)
우선권 ex) 당해세(상속세, 증여세), 설정당시 소유자 납세의무
1) 당해세는 항상 근저당권보다 우선한다. (법정일자와 설정일자 따지지 않음)
2) 기준은 항상 설정자 기준이다.
만약 근저당권 잡은 이후 소유권이 이전되어 새로운 소유자의 당해세가 생기더라도 근저당권이 우선한다.
4. 사립학교법의 금지와 제한
담보제공 금지(사학법 제 28조 2, 사학법시행령 제 12조 1)
- 학교교육에 직접 사용되는 학교법인의 재산 중 1. 교지, 2. 교사(강당을 포함), 3. 체육장(실내체육장 포함), 4. 실습 또는 연구시설, 5. 기타 교육에 직접 사용되는 시설, 설비 및 교재, 교구의 매도 담보제공 금지
- '학교법인'이란 사립학교만을 설치 목적으로 하는 사립학교법에 의해 설립되는 법인
- '사립학교 경영자'에 대해서도 준용(사학법 제 51조)
5. 저당권의 종류 (근담보)
* 특정근담보 : 특정약정(oo oo자 여신거래약정) / 기한연장 O / 재취급, 대환 X
* 한정근담보 : 특정종류거래 - 현재, 장래 채무 / 기한연장, 재취급, 같은종류 대환 O
* 포괄근담보 : 현재 및 장래 모든 채무
6. 공동근저당권
* 채무자 부동산이 공동저당인 경우
1) 동시배당하는 경우
각 부동산의 경매대가에 비례하여 배당
2) 이시배당하는 경우
- 공동담보권자는 피담보채권 전액으로 배당 가능
- 후순위저당권자는 선순위 공동저당권자가 다른 부동산의 경매다가에서 변제를 받았을 금액의 한도에서 선순위저당권자를 대위하여 저당권 행사
* 채무자와 물상보증인 부동산이 공동저당인 경우
1) 동시에 배당하는 경우
- 채무자 소유 부동산 배당할 금액 먼저 배당받고, 나머지에 대해 물상보증인 소유 부동산 배당할 금액 배당받음
(대법원 판례는 물상보증인 권리 우선)
7. 근저당권자 물상대위권 행사 방법
Q : 근저당권자가 물상대위권 행사를 위한 압류 위해 집행권원이 필요한가?
A : 필요로 하지 않음. 담보권 존재 증명서류로 족함.
보험회사의 보험금 채권에 압류 및 추심명령을 하는 이유는 해당 보험금을 특정하기 위해서다. (채무자에게 지급되어 채무자의 재산과 섞이는 것을 방지) 따라서 다른 채권자가 보험금 채권을 이미 압류하였다면 이미 특정되었으므로 따로 압류 및 추심명령을 하지 않고 배당요구 종기까지 배당요구만 하여도 물상대위 할 수 있다.
8. 근저당권의 채권최고액
무조건적인 책임한도액이 아니고,
물상보증인, 제3취득자, 후순위저당권자 등 이해관계인에 대해 우선변제권을 주장할 수 있는 최고한도액을 의미한다.
9. 근저당권과 보통저당권의 채권최고액 범위의 차이
근저당권 → 채권최고액 내에서는 1년이상 연체이자도 받을 수 있음
보통저당권 → 1년이 넘어가면 담보금액 내라도 받을 수 없음
근저당권 → 실행비용 별도 배당 가능 (실행비용 미포함)
보통저당권 → 실행비용 포함
따라서 근저당권이 더 강력한 권리다.
10. 피담보채권의 확정
근저당권자가 경매신청 해 경매개시결정 후에 경매신청 취하나, 피담보채권 변제로 경매절차가 취소되거나, 남을 가망이 없어 취소가 된 경우는 피담보채무가 확정된다.
11. 경매신청한 경우 피담보채무 확정 (약술형)
1) 근저당권자가 경매신청한 경우
경매신청 시에 확정된다고 하여도 된다. ( 경매개시결정 후 확정된 효력이 소급한다. )
2) 다른 채권자가 경매신청한 경우
매수인이 매각대금을 납부하여 경매부동산의 소유권을 취득한 때 확정된다.
12. 법정지상권의 성립요건 3가지 (약술형)
1) 근저당권 설정 당시에 토지 위에 건물이 존재할 것
2) 토지와 건물을 동일인이 소유하고 있었을 것
3) 경매로 인하여 토지와 건물의 소유자가 달라지게 되었을 것
13. 일괄경매신청권 (약술형)
1. 개념 : 토지 위에 저당권 설정 후 근저당 설정자가 건물을 축조한 경우 토지 근저당권자가 토지와 건물을 함께 경매할 수 있는 권리
2. 인정이유 : 토지만 경매신청한다면 건물에 법정지상권이 인정되지 않아 건물을 철거해야 하는데 이는 사회적 낭비, 토지와 건물을 함께 경매신청시 경매진행이 수월해지고, 건물이 존속할 수 있으며, 토지가치도 유지될 수 있음
3. 효력 : 다만 건물의 매각대가에 대해서는 배당을 받을 수 없음
14. 저당권설정등기의 유용여부
근저당거래의 존속 중에는 유용의 문제가 생기지 않음. 근저당권은 증감변동하는 불특정채권을 담보하므로 일시적으로 담보할 채권이 없어도 계속 근저당거래는 지속되는 것임.
특정근저당 → 대출 완제 후 다시 대출을 받으면 유용
한정근담보 → 대출 완제 후 다시 대출을 받으면 계속사용
15. 피담보채권의 확정 후 저당권설정등기의 유용
근저당권설정등기 유용
1) 피담보채권 확정됨으로써 특정채권만을 담보하게 된 상태에서 다시 그 근저당권의 효력을 부활시키고자 하는 경우
2) 피담보채권의 확정 후 그 확정된 피담보채권이 완제되어 저당권으로서의 효력이 완전히 소멸된 후에 그 근저당권의 효력을 부활시키기 위한 경우
새로운 이해관계를 가지게 된 경우에는 등기를 유용할 수 없지만 그렇지 않은 경우에는 유용할 수 있음
16. 일괄경매청구권 (객관식)
저당권설정자가 건물을 축조했을 때 인정되는 권리이다.
일괄경매청구권은 권리이기 때문에 의무적으로 행사해야 하는 것은 아니다. (토지만 경매신청도 가능)
토지만 경매신청해도 피담보채권의 회수가 확실시 되더라도 일괄경매청구권을 행사할 수 있다.
17. 경매시 소멸되는 권리와 인수되는 권리
최우선순위는 인수되나, 소멸되는 권리 중 어느 하나보다 후순위면 소멸한다.
전세권이 최우선순위시에는 인수되나, 배당요구 종기까지 배당요구 한 경우에는 소멸된다.
18. 건물철거 후 신축시 법정지상권 인정여부
토지와 건물을 공동저당 설정 후 건물이 철거되고 신축건물에 토지와 동순위의 추가 근저당 설정하지 않고 토지만 경매신청하게 되면 건물의 법정지상권이 인정되지 않는다.
19. 토지 근저당권 설정시 함께 설정하는 지상권
근저당권 설정 후에 축조된 건물을 위해서는 법정지상권이 성립하지 않으나, 일단 축조된 건물을 강제철거하려면 상당한 노력과 비용이 소요되므로 채권자가 근저당 토지의 이용권까지 확보하고자 하여 원치않는 건물이 축조되는 것을 미연에 방지함으로써 근저당권의 담보력을 유지하기 위함.
20. 저당권과 대항력의 우선순위 비교
전입일자 인도 확정일자 | 저당권
3/12 3/11 3/12 3/11
1) 전입일자와 인도일 중 늦은 날의 익일 0시 확인 → 3월 13일 0시
2) 익일 0시와 확정일자 중 늦은 날 대항력 발생 → 3월 13일 0시
따라서 대항력보다 저당권이 우선한다.
21. 주택임대차보호법으로 보호되는 주거용 주택의 기준
공부상에 주거용 주택 (X)
실지용도가 주거용 주택 (O)
즉, 공부상에 비주거용 주택이여도 실제 주거용으로 사용하고 있으면 주택임대차보호법을 적용받는 주택이다.
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